宁夏招商网－投资指南

一、项目建设背景

改革开放二十年来，宁夏城市化水平有了长足的进步。银川市作为区域性中心城市，城市建设发展较快，城市功能更趋完善，经济总量明显提高，城市辐射和带动能力日益增强，并逐步成为宁夏经济发展的增长点。2004年，银川市党委、政府根据国务院对银川市城市总体规划的批复，将进一步大力实施城市化战略，按照"建设大银川、搞活大流通、带动大发展"的战略要求，以建设富强文明的现代化区域中心城市为目标，进一步加大城市基础设施的建设力度，用建设现代化城市的气魄和手笔加快提高银川市的城市品位水平。

年份	银川国内生产总值		固定资产投资		房地产开发投资额
年份	总值	增长率	总值	增长率	总值	增长率
1998	80.33	9.00%	44.71	43.30%	8.29	82.60%
1999	87.01	8.32%	49.92	11.65%	9.37	13.03%
2000	95.78	10.08%	46.98	5.89%	11.54	23.16%
2001	119.57	24.84%	56.04	19.28%	17.79	54.16%
2002	133.46	11.62%	72.96	30.19%	24.05	35.19%
2003	149	11.64%	86	17.87%	39.36	63.66%

2004年以来，银川市大型商业地产项目增势强劲。从统计资料来看，仅2004年上半年银川市施工的商业营业用房面积就达75.45万平方米，其中新开工面积36.44万平方米，分别比去年同期增长72.5%和1.1倍，增速为历年最高。由于商业用房可以用高于住宅50%的投入换取高于住宅价格几倍的回报而受到开发商的青睐，房地产企业纷纷上马商业项目。截止2004年六月底，仅兴庆区就有大型商业地产项目10个，平均投资过亿元。平均销售价格每平方米5000元-16000元。

年份	商业项目累计投资额	房地产累计投资额	所占比例
2002	7.55亿元	24.05亿元	32.4%
2003	12.91亿元	39.36亿元	29.22%
2004（1-7）	10.08亿元	28.46亿元	35.4%

随着大银川战略的进一步深入，城市化进程的加快，银川市也以一种更加开放的姿态面对入世后的种种机遇与挑战。在过去的2004年中，政府在吸引外资上下了很大的力气，取得了瞩目的成绩和成果，但这一切并不能掩盖一个不容忽视的事实，即银川现在的三资企业，中外合资企业，外商独资企业还是凤毛麟角，世界500强等到中外大型企业在银川设置办事处的更是少之又少，这对于一个立志要把自己建成西北区域化中心城市的银川来说是难以想象的，所以我们应该想办法改变并解决这一现状。引凤必先要有凤巢，而银川市内现在符合外商需求的高档多功能综合商务写字楼还没有，是一个空白，我们必须尽快填补这个空白，给外商进驻银川创造一个良好的办公、生活空间，以抓住入世后国内各类保护条款相继解除后出现的各类机遇。

二、项目介绍

此项目拟选址于银川市高新技术产业开发区内，地处新落成的银川市政府办公大楼西侧，预估占地约180亩，南靠八车道的北京路，北邻上海路，交通发达，拟在此地块上建设一大型商务CBD中心，其主体为"招商大厦"（暂命名）。
建设规模∶根据银川市总体规划及新区城市设计要求、招商大厦分别拟定两套设计方案；第一套方案为大厦高约99米、地上27层，地下2层，结构体系为剪力结构，大楼裙楼高5～6层，总建筑面为48000m2。第二套方案为大厦高约60米，地上16层，地下1层大楼裙楼高4层，总建筑面积为36000m2。

三、项目地块背景介绍

    银川高新区位于银川市新老城区之间，面积5.2平方公里，规划为三部分∶东部为生活区，面积2.4平方公里；中部为商贸、金融、文化综合服务区，面积0.4平方公里；西部为产业区，面积2.4平方公里。目前由北京市建筑设计院正在进行的银川市城市新区人民广场城市设计方案调整，将使新区建设更加科学合理，并且对将建设产招商大厦有极好的指导意义。
    近年来银川高新区在自治区、银川市党委、政府及社会各界的大力支持下，按照"自费开发、流动发展"的原则围绕增大经济总量，发展高新技术产业，率先实行综合改革和建设现代化城市新区等方面，全面推进区域内经济和社会各项事业的发展，取得了一定成绩。2004年8月11日，银川高新区招商引资项目签约会上，有18个项目现场签约，投资总规模达到25亿元，创下近年来银川高新技术产业开发区招商引资的最好成绩。银川高新区2004年1～7月份完成工贸总收入25.79亿元，同比增长21.42%；完成工业总产值12亿元，同比增长42%。上半年完成GDP6.86亿元，占银川市上半年完成GDP的9.2%，为银川经济建设做出了突出贡献。
    银川高新区的建立，从城市地域结构上使银川市的城市布局更加合理，城市基础设施的规模效益和聚集效益得到充分发挥。高新区迅速崛起的一批新产业，已成为银川经济的重要补充，且发展速度和效益都创出了宁夏历史上的最好水平，正在向着培育高新技术企业的功能区发展，有望成为银川乃宁夏经济新?quot;增长点"。
    《银川市城市总体规划（1996-2010年）》（于2000年5月9日经国务院批准实施）内指出银川市的城市工业用地规划∶银川市发展以化工、建材、机械、食品为主导行业的同时，有重点地发展高新技术产业，严格控制资源消耗高、污染严重的工业在城市发展，实行"优二兴三"的产业发展原则，逐步调整产业结构。形成良田工业小区、高新技术产业开发区和新市区南部三大工业发展区。

四、项目SWOP分析

1、优势分析
A、位置优越
此项目拟选址紧靠新建的银川市政府，极利于各类商务办公；风景优美的人民广场近地咫尺，是商务职员的天然休憩志场所；项目处在规划建设较成熟的开发区，市容市貌、基础设施、卫生条件都较好，这些都是外商非常喜欢的外部条件。
B、交通发达
此项目拟选址南靠八车道的北京路，北邻上海路，可直通火车站和河东机场，并且该地块四面邻街，道路环境是大型商务CBD中心的最佳选择。
C、利于宣传
因处在开发区的中心地带，周遍有许多建设中的大型公共设施及政府类建筑，所以在宣传上可借其已有的人气，放在整个地块组团中宣传可起到事半功倍的作用。
D、政策支持
市人民政府关于印发《银川高新技术产业开发区"九五"计划和2010年发展目标规划的通知》银政发［1997］56号文件内强调∶加大招商引资力度，积极发展外向型经济。要抓住国家对中西部倾斜和实施东西合作工程的历史机遇，进一步解放思想，转变观念，深化改革，扩大开放，充分利用自治区给予高新区的优惠政策，在不断改善优化投资环境的基础上，一是加强对东部地区的开放，认真实施东西合作工程；二是加强对国外（包括港澳台地区）的开放，作为银川市对外开放的窗口，切实做好招商引资。要加强对外宣传，积极参加各类项目发布和招商引资活动，主动与国外大商社、跨国公司及东南沿海经济实力较强的大公司取得联系，吸引他们来高新区投资建厂，加快高新区的经济发展步伐。在引进和利用国外资金、技术、设备的同时，鼓励企业产品出口，支持企业发挥比较优势，参与国际竞争，促进高新区经济与国际市场、世界经济的紧密结合。
若此项目得到政府批准，再加上其吸引外商的大方向，必将得到诸多的政府支持，更利于吸引入驻的企业。
E、区域优势
该项目拟选址处于新开发区域，不在老城区中，无层高和其他各种烦琐限制，可建设高密度，高容积率建筑，地价也比老城区风低廉，所以性价比将更高。
2、机会分析
A、同领域内机会
此项目拟选址周边区域根本就没有大型商务CBD中心，而在较繁华的兴庆区内也只有金鹰国际CBD中心和投资大厦两家较大型商务写字楼，而金鹰国际CBD中心主要是以宾馆、商场为主，商务办公空间只是附带；投资大厦只是一个单纯的商务写字楼，没有其他的周边设施和功能，并且已经全部租空，现已没有入驻空间，所以可以说在银川市内还没有类似于"招商大厦"这样的大型多功能商务CBD中心，就是说没有竞争对手来抢夺市场份额。这是一个非常好的机会!
B、本市经济发展中存在的机会
就如同项目背景中分析的一样，随着银川经济进一步的快速发展，这样的大型多功能商务CBD中心是应运而生的产物，而现在银川市的房地产投资已经在国民生产总值中占了很大的一个比重，已逐渐由先导性产业过渡为支柱产业，所以说现在正是建设这类CBD中心非常好的一个时机，顺应了市场和政策的需要。
3、风险分析
A、资金风险
由于该商务中心的定位造成了该项目需要大量的资金投入，回收难度大，回收期较长，所以资金压力很大，融资是否成功、资金是否能够按时到位，将决定该商务中心未来的市场形势。
B、招商风险
由于银川市现在的经济发展还只是处于起步阶段，虽然市民的个人消费能力较强，但是整体经济现状还处于一个不容乐观的阶段，所以是否能够吸引更多的外商入驻，招商是否顺利将是一个较大的变数。

五、市场分析

    1、市场需求分析
    银川市是宁夏回族自治区的首府，也是它的经济、政治、商业中心，并辐射方圆500公里范围内近千万人口，在此范围内几乎没有像样的大城市，地理区位优势明显。银川又是一个以消费为主的商贸城市，对周边的投资者具有极大的吸引力；周边有一定消费实力的消费群体纷纷选择住在银川、购物在银川、子女受教育在银川（内蒙左旗、乌海、临河、陕西定边、区内各县市）。产业结构的三、二、一排序，使成熟地段的营业房市场需求有增无减，物流配送业前景看好，市场需求潜力很大。
当地经济的快速发展，传统商业街区商业物业的档次已不能满足需求，存在对商业地产更新换代的需求。
银川写字楼需求量将继续增大，主要因为∶
    a、经济持续增长，大银川战略将会对写字楼市场产生实质性推动作用。
    b、外地金融保险业的进入将会对写字楼市场产生较大的需求，新经济的力量不可忽视。如新华人寿和太平洋保险的进入。
    c、中资公司进入神速，对高档写字楼需求保持旺盛增长。招商引资来的公司大多实力雄厚，对写字楼的需求不可忽视。
    d、银川市写字楼未来几年新增供应量预测
当前许多国内外投资者看好银川写字楼市场，准备在近期大规模投资兴建写字楼，而许多以前由于种种原因搁置的物业目前也有重新开工的迹象，这些项目预计将会在2005年及后续几年投入市场，届时市场上写字楼供应不可避免地出现激增。

六、项目实施的促进作用

该项目的建设，对于促进银川市城市化进程具有积极的推动作用。
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性的产业。长期以来，国家将房地产业作为国民经济发展的经济增长点来培育，通过加强房地产建设、发展房地产金融、开放房地产二级市场以及出台鼓励房地产消费的税费政策等各项设施，调动了房地产业的发展，也促进了城市化进程。特别是1999年至2002年，房地产对国民经济的推动作用举足轻重。根据建设部测算，1999年房地产业投资至少拉动国民经济增长率1.5百分点，2000年也在1个百分点之上，在发达国家的GDP比重中，房地产业的增加值仅为3%左右。因此，城市化进程的加速，迫切需要发展房地产业。房地产业与城市化之所以成为一对孪?quot;兄弟"，是因为房地产业是城市功能的主要要素，同时又是城市必不可少的生产生活资料。
银川市近几年来来高度重视房地产业的发展，据年报资料显示，我市房地产开发投资在去年高速增长的基础上继续保持了快速增长的态势，2003年，房地产开发企业完成开发投资39.4亿元，比上年增长63.8%，商业地产涨幅最高的地段当属兴庆区鼓楼、新华街、南门广场商圈带，营业用房每平方米售价达到8000元～10000元，其他区位售价也在每平方米4000元～6000元之间。有资料显示，2003年，银川的营业用房每平方米平均售价4407元，同比增长12.5%。房地产开发投资占全市、全社会固定资产投资的33%拉动全区社会固定资产投资增长11.2个百分点，对全社会投资增长的贡献率达37%，成为推动银川市经济增长的主要动力。所以，该项目的建设，不但带动我市第三产业的发展，而且有利于促进银川市城市化的进程，提高房地产业对我市经济发展的贡献率。

七、项目具体实施草案

1、定位∶该项目集商务办公、企业产品展示、购物、接待、餐饮、日常生活商务需求窗口、政府职能部门窗口等为一体的大型商务CBD中心。
2、宗旨∶高档、时尚、多功能、智能化、人性化、实用化
大厦具有世界先进的设计理念、立面造型与时尚流线设计体现国际时尚的典型趋势，造让建筑成为风景的主角，规划通透现代、健康与生态的准甲级办公场所，引领银川品质写字楼物业典范。
3、功能划分∶
A、地下2层为大型地下停车场，可提供私人的个性化车位（库），亦有大众化停车场，并能升降车位。
B、地下1层为世界各大著名品牌免税店（布局类似于上海人民广场地铁站下的香港名品一条街）得到政策性支持后，吸引大量的世界各大著名品牌来此设立店铺，并且由于是免税店，所以价格也极其的诱人，这将为将来的CBD中心带来大量的人气。
C、〈1〉地上1层为各类日常生活商务需求窗口。设有银行、通信、各类票务、汽车租赁等机构。
〈2〉地上2～3层为政务大厅，体现方便、快捷链条式服务的办事功能，设有工商、税务、民政、国土、城建、环保、卫生等各政府机构，实行全程配套服务、一站式服务。
〈3〉4～8层为招商大厦办公区域。
〈4〉9～24层为高档写字楼，用与企业办公及各市县各大公司和商会驻银川办事处。
〈5〉25～26层设内部招待客房。
〈6〉27层为观光厅。
D、大楼周围的底层设饮食业，提供中、西餐及东南亚各风味餐厅，为在此周围上班的职员提供订餐服务。
E、主写字楼周围的裙楼为各类高档商务会所，主要为高档酒吧、咖啡屋、KTV、模拟高尔夫球场、网球场、书店、音像店、健身房、瑜珈馆、跆拳道馆、击剑馆、大型超市等等各类商务、生活设施。
F、大厦前的广场设有旗座位，入驻大厦的某些大型企业可在此插上本企业的旗帜。以此展示投资商家实力及企业形象。
G、该CBD中心内设有符合国际标准的会展中心及议厅，可承接并举办各类大型商务活动、演艺活动、赛事及产品展示会，召开各类商务会议。
H、设有地下金库，可为私人或团体提供保险箱。
4、建筑材料及设备∶
外墙∶采用高档石材干挂工艺、铝板、玻璃幕墙。
大堂∶高度为11.4米，高档花岗岩柱及地面，气派非凡，彰显尊贵品位。
供水∶24小时冷水、热水供应。
电梯∶6台。
空调∶中央空调。
供电∶双路供电，设两条不同变电所供给的电源，保证在任何情况下都能正常供电。
消防∶集中报警联动控制、自动喷淋灭火及排烟系统。
电信∶PDS综合布线，采用六线光纤，内部通信系统采用BA系统，多点布控。
内墙∶高级乳胶漆饰面。

八、项目财务分析

资金来源∶启动资金可由政府出资一部分，开发商出资一部分，银行贷款一部分，招商后以股份出让的形式由自治区招商局控股，各加盟商家参股来共同经营此项目并按股份额分红，不足部分可由内部认购及预售解决，可采用分期滚动开发的形式以缓解资金的紧张，并吸纳外资以股份制的性质共同兴建此商务CBD中心。
项目建筑方式∶工程设计方案可全国竞标，整套工程可分块或者整个放标出去由全国的建筑公司竞标。

九、项目营销草案

1、地下一层的世界著名品牌免税店以产权的方式卖出。
2、地上的商铺可租可卖。
3、商务写字楼的部分可租可售，不过最好只租不售，因外企都只租不买，所以为了此CBD中心能够一直吸引外商最好采用出租的形式，这样可以一直保持有新的外企入驻进来，淘汰不成熟的企业。

十、总论

2000年时，诸多银川市民谈论着新建的投资大厦、邮政大楼哪个可以成为银川市老城区新的标志性建筑物。五年的时间，弹指即逝，投资大厦、邮政大楼早已成为银川市最贵的商务写字楼，有志进军宁夏市场的外地企业落地银川的不二选择，这两个标志性建筑物不但带动了周边地段的经济发展，而且使周边地皮价格持续升值，在银川市老城区的再次开发中可谓不可没。此时，银川市老城区外的周边地区性带已被开发的有模有样，其中的开发区早已成为了地产商的宠儿，森林公园翠柳岛二期、民生城市花园四期、圣雪绒·蓝山名邸相继落成开盘，新的居住区域已逐渐形成，而随着城市化进程的步伐，这里终将成为银川市新的商业圈，升值潜力巨大，宁夏招商大厦的落成将是这个新商圈的点睛之笔。
建成后的"宁夏招商大厦"必将成为银川市新区的标志性建筑物，一个新的商业制高点。